세입자가 혼자 살다 돌아가시면 저희에게 전화가 두 곳에서 옵니다. 집주인은 “방을 언제 비울 수 있느냐”고 묻습니다. 유족은 “집주인이 짐을 빨리 빼라고 하는데 어떻게 해야 하느냐”고 묻습니다. 같은 집을 두고 서로 다른 걱정을 하고 계신 겁니다.
실제로 혼자 살다 돌아가신 분을 처음 발견하는 사람은 집주인이나 건물 관리인인 경우가 가장 많습니다. 법의부검 자료를 분석한 연구에서도 첫 발견자의 29.4%가 집주인·공동주택 관리자였습니다(세계일보, 2026년 8월 보도). 그래서 고독사 특수청소와 유품정리 현장에서는 집주인과 유족 사이의 문제가 거의 빠지지 않습니다.
이 글은 여러 현장을 직접 맡아 온 특수청소 전문가이자 행정사로서, 세입자가 돌아가셨을 때 유품을 먼저 치우면 안 되는 이유와 집주인·유족이 각각 무엇부터 해야 하는지를 정리한 칼럼입니다.
먼저 핵심만
- 세입자가 돌아가셔도 임대차 계약은 그날로 끝나지 않습니다. 방 안의 물건도 상속인의 재산이 됩니다.
- 집주인이 동의 없이 유품을 버리면 형사·민사 책임이 생길 수 있습니다. 유족도 상속포기를 생각 중이라면 함부로 처분하면 안 됩니다.
- 오염 제거·소독은 서둘러야 하고, 유품 처분은 상속 방향을 정한 뒤에 합니다. 이 둘을 나눠서 생각하면 갈등이 크게 줄어듭니다.
특수청소 에버그린 결제 방식
전액 후불
계약금·선금 0원 · 작업이 끝난 뒤 직접 확인하고 결제
분할납부
장례비로 목돈이 나갔다면 형편에 맞춰 나눠서 결제 · 카드 가능
세입자가 돌아가셔도 계약은 끝나지 않습니다
많은 집주인분이 “세입자가 돌아가셨으니 계약도 끝난 것”이라고 생각하십니다. 그렇지 않습니다.
세입자가 돌아가시면 집을 빌려 쓸 권리와 보증금을 돌려받을 권리는 상속인에게 넘어갑니다. 함께 살던 사실혼 배우자나 가족이 이어받는 경우도 있습니다(주택임대차보호법 제9조). 방 안에 남은 옷, 가구, 가전, 서류도 모두 상속인의 재산이 됩니다.
그래서 집주인은 계약을 정리할 상대가 상속인입니다. 밀린 월세나 관리비가 있다면 보증금에서 빼고 나머지를 상속인에게 돌려주는 방식으로 정리합니다.
유품을 먼저 치우면 안 되는 이유 4가지
① 집주인에게: 남의 재산을 버리는 일이 됩니다
고인의 물건은 상속인의 재산입니다. 집주인이 상속인 동의 없이 버리거나 팔면 재물손괴죄가 문제될 수 있습니다(형법 제366조, 3년 이하 징역 또는 700만 원 이하 벌금). 허락 없이 들어가 짐을 뺀 경우 주거침입이 함께 문제되기도 합니다. 나중에 유족이 손해배상을 청구할 수도 있습니다. 돈이 안 돼 보이는 사진이나 편지도 유족에게는 다시 구할 수 없는 물건입니다.
② 유족에게: 빚까지 떠안을 수 있습니다
고인에게 빚이 많아 상속포기를 생각하고 계신다면 특히 조심하셔야 합니다. 상속인이 고인의 재산을 처분하면 상속을 그대로 받아들인 것(단순승인)으로 볼 수 있습니다(민법 제1026조 제1호). 그러면 빚까지 함께 물려받게 됩니다. 법원에 상속포기를 신고해 놓고 결정이 나기 전에 재산을 처분한 경우에도 단순승인으로 본 대법원 판결이 있습니다(대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73520). 상속포기는 상속이 시작된 것을 안 날부터 3개월 안에 해야 합니다(민법 제1019조).
③ 중요한 물건이 짐 속에 섞여 있습니다
현장에서는 통장, 도장, 보험증권, 계약서, 현금이 옷장 깊숙한 곳이나 이불 사이에서 자주 나옵니다. 재산 조회나 보험금 청구에 꼭 필요한 서류들입니다. 한꺼번에 버리면 다시 찾을 방법이 없습니다. 실제로 유품 속에서 현금다발이 나온 현장도 있었습니다.
④ 나중에 “없어졌다”는 다툼이 생깁니다
기록 없이 치우면 “어머니 반지가 있었는데 어디 갔느냐”는 말이 나와도 설명할 방법이 없습니다. 집주인과 유족, 유족들 사이의 다툼으로 번지기 쉽습니다. 무엇이 있었고 무엇을 보관했는지 사진과 목록으로 남겨야 하는 이유입니다.
그렇다고 그냥 둘 수도 없습니다
집주인 입장도 충분히 이해됩니다. 고독사 현장은 시간이 지날수록 오염이 바닥 아래로 스며들고, 냄새가 복도와 옆집까지 번집니다. 이웃 민원이 들어오고 다음 세입자도 받을 수 없습니다. 하루하루가 손해입니다.
그래서 저희는 현장에서 이렇게 나눠서 안내합니다.
- 오염 제거·소독은 서두릅니다. 경찰의 현장 확인이 끝나고 유족의 동의를 받으면 바로 시작합니다. 늦어질수록 바닥재와 벽까지 뜯어야 해서 비용이 늘어납니다.
- 유품 처분은 상속 방향을 정한 뒤에 합니다. 그 전까지는 중요한 유품을 따로 모아 보관하고, 나머지도 사진과 목록으로 남겨 둡니다.
이렇게 나누면 집주인은 냄새와 오염 문제를 빨리 해결하고, 유족은 상속 문제를 차분히 결정할 시간을 벌 수 있습니다.
집주인이라면 이 순서로 하세요
- 경찰 확인이 끝날 때까지 기다립니다. 그 전에는 현장에 들어가거나 물건을 옮기지 않습니다.
- 유족과 연락이 닿게 합니다. 경찰이나 관할 주민센터를 통해 유족에게 연락을 부탁드릴 수 있습니다.
- 상속인과 글로 합의합니다. 짐을 어떻게 처리할지, 밀린 월세·관리비를 보증금에서 얼마나 뺄지, 원상복구를 어디까지 할지 문서로 남깁니다. 문자나 이메일이라도 남겨 두세요.
- 상속인이 없거나 모두 상속을 포기했다면 가정법원에 상속재산관리인을 정해 달라고 청구할 수 있습니다(민법 제1053조). 보증금을 받을 사람이 분명하지 않을 때는 법원에 맡기는 공탁(민법 제487조)으로 정리하기도 합니다. 이 단계는 변호사나 법무사와 상의하시기 바랍니다.
- 작업은 기록을 남기는 업체에 맡깁니다. 작업 전후 사진과 보관한 유품 목록을 받을 수 있어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.
집주인·유족 어느 쪽이든 상담하실 수 있습니다
선금 없이 시작하고, 작업이 끝난 뒤 확인하고 결제합니다.
한 번에 어려우면 분할납부도 됩니다.
유족이라면 이 순서로 하세요
- 재산과 빚부터 확인합니다. 사망신고를 할 때 안심상속 원스톱 서비스를 함께 신청하면 고인의 예금, 대출, 보험, 세금 등을 한 번에 조회할 수 있습니다. 돌아가신 날이 속한 달의 말일부터 1년 안에 신청할 수 있습니다.
- 상속포기를 생각 중이라면 직접 버리지 마세요. 오염 제거만 먼저 할 수 있는지, 어떤 물건은 손대면 안 되는지 변호사나 법무사와 먼저 상의하세요. 3개월 기한도 꼭 챙기세요.
- 집주인에게 일정을 알려 주세요. “언제까지 무엇을 하겠다”는 계획만 공유해도 집주인의 걱정이 크게 줄어듭니다. 밀린 월세나 관리비를 보증금에서 어떻게 정리할지도 이때 함께 이야기합니다.
- 중요한 유품의 보관부터 챙기세요. 통장, 도장, 신분증, 보험·계약 서류, 사진, 편지를 먼저 따로 모읍니다. 멀리 사셔서 오기 어렵다면 업체에 보관과 목록 작성을 맡기셔도 됩니다.
실제 현장: 고인의 방을 정리하고 돌려드린 유품정리
혼자 지내시던 분의 원룸 현장입니다. 이불과 생활용품, 화장대 위 물건까지 고인이 쓰던 그대로 남아 있었습니다. 유족의 동의를 받은 뒤 물건을 하나씩 분류하고, 중요한 유품은 따로 모아 보관했습니다. 나머지는 반출하고 바닥을 닦아 방을 비웠습니다.
에버그린이 집주인과 유족 사이에서 하는 일
① 동의를 받고 시작합니다
누가 작업을 맡겼는지, 어디까지 처리할지 작업 동의서로 확인한 뒤 시작합니다. 상속인의 동의 없이 유품을 처분하지 않습니다.
② 중요한 유품의 보관과 목록
통장, 서류, 귀중품, 사진은 버리지 않고 따로 모아 목록과 사진으로 남깁니다. 유족에게 그대로 전해 드리고, 집주인도 무엇이 어떻게 처리됐는지 확인할 수 있습니다.
③ 유품정리부터 고독사 특수청소, 원상복구까지 한 번에
오염 제거, 소독, 냄새 제거에 장판·도배 같은 원상복구까지 한 업체에서 끝냅니다. 소독업·건물위생관리업·실내건축업 인허가를 갖추고 있습니다. 집주인이 다음 세입자를 빨리 받을 수 있게 돕습니다.
④ 행정사 대표가 서류 순서를 안내합니다
김현섭 대표는 일반행정사입니다. 사망신고, 안심상속 원스톱 서비스처럼 유족이 챙겨야 할 행정 절차의 순서를 안내해 드립니다. 상속포기나 소송처럼 법률 판단이 필요한 일은 변호사·법무사와 상의하시도록 안내해 드립니다.
⑤ 전액 후불 · 분할납부
계약금과 선금을 받지 않습니다. 작업이 끝나고 결과를 확인하신 뒤 결제하시고, 한 번에 어려우시면 횟수와 날짜를 정해 나눠서 내실 수 있습니다. 카드 결제도 됩니다.
방송에 소개된 에버그린
KBS 〈더보기〉 ‘5060의 고독한 죽음’ 편
채널A 〈다시 간다〉 저장장애 편
자주 받는 질문
Q. 집주인인데 유족과 연락이 전혀 닿지 않아요.
임의로 짐을 빼지 마시고, 먼저 경찰이나 주민센터에 유족 연락을 부탁해 보세요. 그래도 상속인이 없거나 모두 상속을 포기했다면 가정법원에 상속재산관리인을 정해 달라고 청구하는 방법이 있습니다. 이 절차는 변호사나 법무사와 상의하시기 바랍니다.
Q. 계약서에 “세입자가 사망하면 짐은 집주인이 처분한다”는 특약을 넣으면 되지 않나요?
그런 특약이 있어도 상속인의 권리를 모두 막을 수 있는지는 다툼이 생길 수 있습니다. 특약만 믿고 처분하기보다 상속인 동의를 받거나 전문가와 먼저 상의하시는 것이 안전합니다.
Q. 유품정리·특수청소 비용은 누가 내나요?
보통은 상속인인 유족이 냅니다. 보증금에서 정산하기로 집주인과 합의하는 경우도 있습니다. 상속포기를 생각 중이라면 비용을 어떻게 낼지 계약 전에 먼저 상의해 주세요. 에버그린은 선금 없이 작업하고, 끝난 뒤 결제하며, 분할납부도 됩니다.
Q. 오염 제거는 바로 해도 되나요?
경찰의 현장 확인이 끝나고 유족의 동의를 받았다면 바로 시작하는 게 좋습니다. 시간이 지날수록 오염이 깊이 스며들어 비용이 늘어납니다. 다만 유품 처분은 상속 방향을 정한 뒤에 하시는 게 안전합니다.
Q. 멀리 살아서 현장에 갈 수 없어요.
괜찮습니다. 현관 비밀번호나 열쇠 전달 방법만 정하면 오시지 않아도 작업할 수 있습니다. 작업 전후 사진과 보관한 유품 목록을 보내드리고, 중요한 유품은 택배나 직접 전달로 보내드립니다.
참고한 법령·자료
주택임대차보호법 제9조(주택 임차권의 승계) · 민법 제487조(변제공탁), 제1019조(승인·포기의 기간), 제1026조(법정단순승인), 제1053조(상속재산관리인의 선임) · 형법 제366조(재물손괴등) · 대법원 2016. 12. 29. 선고 2013다73520 판결 · 세계일보 심층기획 「닫힌 문 너머」(2026. 8. 23.) · 정부24 안심상속 원스톱 서비스 안내
이 글은 일반적인 안내입니다. 상황마다 결론이 달라질 수 있으니 상속포기·분쟁처럼 법률 판단이 필요한 일은 변호사나 법무사와 상의하시기 바랍니다.
유품정리·고독사 특수청소 상담
선금 0원확인 후 결제분할납부중요한 유품 보관
집주인도, 유족도 상담하실 수 있습니다.
365일 24시간 상담합니다. 상담만 받고 결정하지 않으셔도 괜찮습니다.
글쓴이: 김현섭 · 특수청소 에버그린 대표. 고독사 특수청소와 유품정리 현장을 직접 맡아 왔으며, KBS·MBC·SBS·JTBC·EBS·채널A 등 방송에 특수청소 전문가로 출연했습니다. 일반행정사.
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